Τρίτη, 25 Οκτωβρίου 2016

«Κόκκινα» στεγαστικά: Το παράδειγμα της Ισλανδίας

Καθυστερώντας μέχρι να βρούμε τον πιο δίκαιο διακανονισμό, το πρόβλημα διαιωνίζεται και, τελικά, είναι άλλοι οι αδικημένοι: Οι μεν με τα κόκκινα δάνεια μένουν στα σπίτια τους χωρίς να πληρώνουν ούτε ενοίκιο ούτε δόση, ενώ οι άλλοι στερούνται κάθε ευκαιρίας χρηματοδότησης.

Λόγω της υποχώρησης των τιμών των ακινήτων, πάρα πολλά στεγαστικά δάνεια συνδέονται πλέον με ακίνητο μικρότερης τρέχουσας εμπορικής αξίας από το ύψος του δανείου. Γι΄ αυτό πολλοί δανειολήπτες, αν και είχαν τη δυνατότητα, σταμάτησαν να εξυπηρετούν τα δάνειά τους. Αθροίζονται σ΄εκείνους που λόγω της κρίσης αδυνατούν να τα εξυπηρετήσουν και δημιουργείται έτσι ένα εκρηκτικό μείγμα κόκκινων στεγαστικών δανείων.

Ο προβληματισμός για τη διαχείρισή τους είναι εύλογος, όπως και η ανησυχία για τις οικονομικές και κοινωνικές επιπτώσεις. Αλλά ο χρόνος είναι πια ασφυκτικός. Όχι μόνον λόγω πιέσεων του SSM να μειωθούν τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια (NPLs) των τραπεζών, αλλά κυρίως γιατί κάθε χρόνος παράτασης της κρίσης φέρνει πιο κοντά το μοιραίο. Γι΄αυτό και η ταχύτητα επίλυσης έχει γίνει βασική παράμετρος της βέλτιστης λύσης των κόκκινων στεγαστικών.

Κατά την άποψή μου, για την Ελλάδα ενδεδειγμένος  δρόμος είναι αυτός που ακολούθησε και η Ισλανδία εδώ: μαζική και συντεταγμένη μερική διαγραφή χρέους υπό συγκεκριμένους και κοινούς για όλους όρους και προϋποθέσεις, εφόσον το ύψος του στεγαστικού δανείου υπερβαίνει σημαντικά την εμπορική αξία του ακινήτου. Καθαρός και καθολικός κανόνας. Δεν λύνει όλα τα προβλήματα, είναι όμως λειτουργική λύση για πολλούς, και θα συμβάλει ουσιαστικά στη μείωση των NPLs των τραπεζών και στην εξυγίανση των ισολογισμών τους.

Το μέγεθος του προβλήματος
Σήμερα στην Ελλάδα τα κόκκινα στεγαστικά ανέρχονται στο 32% του συνόλου των στεγαστικών και βαίνουν αυξανόμενα (Διάγραμμα Ι). Η πτώση τιμών στην αγορά κατοικίας έφτασε στο 42% (Διάγραμμα ΙΙ) διαρκεί ήδη 9 έτη και συνεχίζεται (Διάγραμμα ΙΙΙ). Η κρίση στη στεγαστική αγορά της Ελλάδας είναι χειρότερη (με διαφορά) από τις γνωστές φούσκες (ΗΠΑ, Ισπανία, Ιρλανδία) που γνωρίσαμε τα τελευταία χρόνια (European Mortgage Federation εδώ, ΔΝΤ εδώ).


Το βάρος των μη εξυπηρετούμενων δανείων είναι τοξικό. Δυσχεραίνει την αποκατάσταση της εμπιστοσύνης καταθετών και επενδυτών στο τραπεζικό σύστημα με συνέπεια οι τράπεζες να μην επιτελούν το βασικό τους ρόλο, τη χρηματοδότηση της οικονομίας. Ειδικότερα τα NPLs στα στεγαστικά δημιουργούν ένα τεράστιο εν δυνάμει απόθεμα κατοικιών προς εκποίηση. Και σαν το σπαθί του Δαμοκλή, επικρέμεται πάνω στην αγορά των οικιστικών ακινήτων και εμποδίζει την ανάκαμψή της.

Ποσοστά μη εξυπηρετούμενων δανείων της τάξεως του 30-40% στο πιο «ασφαλές» τμήμα του χαρτοφυλακίου των τραπεζών εξουθενώνουν κεφαλαιακά τις τράπεζες, και παράλληλα κρατούν εγκλωβισμένο, μαυρισμένο στον Τειρεσία και χωρίς πρόσβαση σε δανεισμό ένα μεγάλο ποσοστό των νοικοκυριών.

 Οι λύσεις που δεν λύνουν το πρόβλημα
Οι συμβατικές λύσεις συνήθως αφορούν σε ταμειακές διευκολύνσεις, όπως η βραχυπρόθεσμη αναδιάρθρωση δανείων που οδηγεί σε προσωρινή ανακούφιση του δανειολήπτη (πληρωμή μόνο τόκων ή μέρους μόνο των τόκων κ.α.). Τέτοια μέτρα, λόγω του προσωρινού χαρακτήρα τους, δεν αποτελούν βιώσιμη λύση. Όταν η κρίση έχει μεγάλη ένταση και διάρκεια, μετά την εκπνοή της περιόδου χάριτος το πρόβλημα αναδύεται εντονότερο καθώς η αξία της κατοικίας έχει υποχωρήσει περαιτέρω και το ύψος του δανείου έχει αυξηθεί από τη συσσώρευση τόκων. Τέτοιες λύσεις εφαρμόστηκαν ευρέως από τα εγχώρια τραπεζικά ιδρύματα, χωρίς ουσιαστικό αποτέλεσμα.

Οι πλειστηριασμοί συμβάλλουν στη θεραπεία του προβλήματος «ενθαρρύνοντας» τους δανειολήπτες να εξυπηρετούν τα δάνειά τους και ανακουφίζοντας λίγο και πρόσκαιρα τους ισολογισμούς των πιστωτικών ιδρυμάτων. Έχουν, όμως, έντονο κοινωνικό κόστος και πολλά μειονεκτήματα. Ειδικά σε συστημικές κρίσεις, οι μαζικοί πλειστηριασμοί λειτουργούν ως ενισχυτής της κρίσης, πιέζουν έτι περαιτέρω τις τιμές των ακινήτων. Η πτώση των οποίων παρασύρει και τις αξίες των υποθηκευμένων ακινήτων, με συνέπεια και οι ισολογισμοί των πιστωτικών ιδρυμάτων να επιβαρύνονται, και στους δανειολήπτες να καλλιεργούνται αντικίνητρα για την εξυπηρέτηση των δανείων τους. Όταν το ποσοστό των κόκκινων δανείων ξεπερνά ένα κρίσιμο επίπεδο, οι πλειστηριασμοί δεν είναι μέρος της λύσης του προβλήματος.

Δεν είναι, άλλωστε, τυχαίο ότι στην Ιρλανδία, χώρα που φημίζεται για την αποτελεσματικότητα και τις «φιλελεύθερες» οικονομικές πρακτικές της,  δεν έγιναν σχεδόν καθόλου πλειστηριασμοί κατοικιών, σε αντίθεση με την Ισπανία. Η διαφορά στη διαχείριση οφείλεται κυρίως στην ένταση του προβλήματος: η Ισπανία είχε πολύ λιγότερα μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια από την Ιρλανδία (6% vs 19%).

Η πώληση των στεγαστικών δανείων σε funds είναι μη λειτουργική λύση. Σε αντίθεση με όσα ακούγονται, δεν πρόκειται να δούμε σύντομα πακέτα στεγαστικών δανείων να πωλούνται σε funds. Είναι τέτοιο το μέγεθος του  ρίσκου της χώρας και της θεσμικής αβεβαιότητας που οι προσφορές που θα κάνουν τα  funds  για να αγοράσουν στεγαστικά δάνεια (ενσωματώνοντας αυτά τα ρίσκα στην τιμολόγηση) δεν θα είναι καθόλου συμφέρουσες για τις τράπεζες.

Κούρεμα χρέους, αντισυμβατική αλλά λειτουργική λύση
Το μέγεθος της κρίσης στην αγορά κατοικίας αλλά και στα NPLs έχει λάβει στη χώρα μας συστημική διάσταση. Και τα συστημικά προβλήματα ενίοτε απαιτούν αντισυμβατικές λύσεις.

Το κούρεμα του χρέους θεωρείται λύση αντισυμβατική, κυρίως λόγω του ηθικού κινδύνου που ελλοχεύει.

Την έννοια του ηθικού κίνδυνου τη γνωρίζουμε καλά στην Ελλάδα. Κάθε περαίωση φορολογικών υποθέσεων -σε τακτική βάση- ουσιαστικά επιβράβευε τους φοροφυγάδες και επιβάρυνε τους νομοταγείς πολίτες. Και πρόσφερε κίνητρα σε όλους να επιδοθούν στο σπορ της φοροδιαφυγής! Αντίστοιχα, κάθε τακτοποίηση αυθαίρετων κτισμάτων ήταν ένα βροντερό σύνθημα «Χτίσε και εσύ το αυθαίρετό σου. Μπορείς!» Κάπως έτσι και με τα κόκκινα δάνεια: διευκολύνοντας τους στρατηγικούς κακοπληρωτές σήμερα, διακινδυνεύεις τη δημιουργία νέων οργανωμένων στρατιών «στρατηγικών κακοπληρωτών». Τουλάχιστον στη θεωρία.

Είναι όμως αρκετός ο ηθικός κίνδυνος για να απορρίψουμε την επίτευξη κοινωνικά και οικονομικά αμοιβαία επωφελών λύσεων σε εξαιρετικές περιστάσεις; Και πώς ακριβώς οριοθετείται ο ηθικός κίνδυνος στη σημερινή συγκυρία; Καθυστερώντας μέχρι να βρούμε τον πιο δίκαιο διακανονισμό, το πρόβλημα εντείνεται, διαιωνίζεται και, τελικά, αδικημένοι είναι κυρίως εκείνοι που θέλουμε να προστατέψουμε. Γιατί οι μεν με τα κόκκινα δάνεια μένουν στα σπίτια τους χωρίς να πληρώνουν ούτε ενοίκιο ούτε δόση, ενώ οι άλλοι  και κυρίως οι νεότεροι στερούνται κάθε ευκαιρίας χρηματοδότησης, αφού δεν υπάρχει τραπεζικό σύστημα να τους δώσει δάνειο είτε στεγαστικό είτε επιχειρηματικό.

Στη παρούσα συγκυρία η λύση του κουρέματος των στεγαστικών δανείων μπορεί να γίνει με τρόπο αμοιβαία επωφελή, και για τους δανειολήπτες και για το τραπεζικό σύστημα. Για τούτο εκτιμώ ότι, αργά ή γρήγορα, εκεί θα καταλήξουμε. Όσο ενωρίτερα και πιο τολμηρά, τόσο πιο αποδοτικά και λειτουργικά. Θα μπορούσα μάλιστα να διακρίνω και ενδείξεις ωρίμανσης αυτής της λογικής. Ο νέος κώδικας δεοντολογίας π.χ. για τα μη εξυπηρετούμενα δάνεια της Τράπεζας της Ελλάδος προβλέπει μερική και ολική διαγραφή χρέους. Και έμπειροι τραπεζίτες όπως ο κ. Σάλλας εδώ προτείνουν λύσεις που προβλέπουν  τη μερική διαγραφή χρέους για τα στεγαστικά ενώ και τα επιτελεία των τραπεζών επεξεργάζονται αντίστοιχα σενάρια.

Ποια στεγαστικά δάνεια θα κουρευτούν
Το λογικότερο είναι πως το κούρεμα θα εστιαστεί στα στεγαστικά των οποίων το υποθηκευμένο ακίνητο έχει αρνητική καθαρή αξία. (LTV >100%).

Loan to Value ratio (LTV):  ο λόγος του ύψους του στεγαστικού δανείου προς την εμπορική αξία του ακινήτου.
Καθαρή αξία ακινήτου: ό,τι μένει υπόλοιπο, αν από την εμπορική αξία ενός ακινήτου αφαιρεθεί το δάνειο που του αναλογεί.

Με την κρίση οι εμπορικές αξίες των ακινήτων υποχώρησαν δραματικά και πολλοί δανειολήπτες είδαν την καθαρή αξία των σπιτιών τους να γίνεται αρνητική. Για παράδειγμα, ένα σπίτι που το 2007 είχε εμπορική αξία 200.000 και χρηματοδοτήθηκε 100% με τραπεζικό δανεισμό, λόγω της υποχώρησης των τιμών σήμερα έχει εμπορική αξία 120.000 και κουβαλάει ένα υπόλοιπο δανείου 190.000. Αυτό είναι ένα ακίνητο με καθαρή αρνητική αξία -70.000€. Το πιθανότερο είναι πως ο δανειολήπτης αυτού του σπιτιού έχει αντιληφθεί πως δεν τον συμφέρει και έχει σταματήσει να εξυπηρετεί το δάνειο. Κουρεύοντας το δάνειο έως την εμπορική αξία του ακινήτου ο δανειολήπτης αποκτά ένα ουσιαστικό  κίνητρο να εξυπηρετεί το δάνειό του.

Τα δάνεια με αρνητική καθαρή αξία ακινήτου είναι πάρα πολλά και γι’ αυτό η επιτυχής ρύθμιση αυτών των δανείων συνιστά ουσιαστική πρόοδο.

Ο κύριος όγκος των στεγαστικών δανείων > 65% χορηγήθηκε μέσα σε μια μόλις πενταετία, 2004-2008, την ίδια περίοδο που στην Ελλάδα κορυφώθηκαν οι τιμές των ακινήτων (διάγραμμα IV, Τράπεζα Ελλάδος εδώ & εδώ). Με άλλα λόγια, η πλειονότητα των στεγαστικών χρηματοδότησαν αγορές ακινήτων στην κορύφωση της φούσκας των ακινήτων. Πολλά εξ αυτών μάλιστα αφορούσαν αγορές στις οποίες ο δανειολήπτης έβαλε καθόλου ή ελάχιστο κεφάλαιο και αγόρασε το ακίνητο σχεδόν εξ ολοκλήρου με δανεισμό (LTV ~ 90-100%).

Και καθώς η αγορά των ακινήτων κατέρρευσε, η τρέχουσα εμπορική αξία των ακινήτων μειώθηκε σε επίπεδα χαμηλότερα από το αρχικό δάνειο, τα ακίνητα απέκτησαν αρνητική καθαρή αξία και οι δανειολήπτες σταμάτησαν να τα εξυπηρετούν.



Αποτελεί ίσως έκπληξη αλλά η στατιστική ανάλυση της Blackrock εδώ δείχνει πως ο κυριότερος λόγος που τα στεγαστικά δάνεια στη χώρα μας είναι σε καθυστέρηση σχετίζεται με την αρνητική καθαρή αξία των ακινήτων και δευτερευόντως με άλλους παράγοντες όπως π.χ. η ανεργία.

Η Blackrock, στη μελέτη που εκπόνησε για λογαριασμό της Τράπεζας της Ελλάδος  χώρισε τα δάνεια των τραπεζών σε δάνεια με LTV > 90%  και δάνεια με LTV <90%. Όπως φαίνεται από τον Πίνακα Ι, η ομάδα των δανείων με LTV > 90%  αφορά σε αξία περίπου το 50% του συνόλου των στεγαστικών δανείων, έχει μέσο  τρέχον LTV 127,4%, μέσο χρόνο από την αρχική εκταμίευση 56 μήνες και σχεδόν τριπλάσια προβληματικά δάνεια σε σχέση με την άλλη ομάδα δανείων που έχουν LTV < 90% (28,8% έναντι 11,9%). (Η μελέτη βασίστηκε σε δεδομένα από τα χαρτοφυλάκια των Τραπεζών με ημερομηνία αναφοράς 30/6/2013).




Μειώνοντας το χρέος πλησίον της εμπορικής αξίας του ακινήτου, αυτόματα ο δανειολήπτης αποκτά κίνητρο να κρατά ενήμερο και να εξυπηρετεί το δάνειό του. Με βάση τη στατιστική ανάλυση της Blackrock, μεγάλο ποσοστό των μη εξυπηρετούμενων στεγαστικών δανείων θα μπορούσε να «πρασινίσει» με μια τέτοια στρατηγική. Κι αυτό θα αποτελέσει  μεγάλη πρόοδο με αμοιβαία οφέλη για τα πιστωτικά ιδρύματα (εξυγίανση του χαρτοφυλακίου), τους δανειολήπτες (κούρεμα στο δάνειο), την οικονομία (λειτουργικότερο τραπεζικό σύστημα), την κοινωνία.

Τα πιστωτικά ιδρύματα δεν θα πιεστούν κεφαλαιακά από μια τέτοια διευθέτηση. Θα κουρευτούν μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά με υψηλά LTVs. Όσο υψηλότερα τα LTVs τόσο υψηλότερο και το κούρεμα. Όμως τα δάνεια με υψηλό  LTV είναι ακριβώς τα δάνεια για τα οποία τα πιστωτικά ιδρύματα έχουν πάρει τις υψηλότερες προβλέψεις. Οι οποίες θα συμψηφιστούν με τις ζημιές από το κούρεμα και, καθώς τα δάνεια θα γίνουν ενήμερα, η κεφαλαιακή επάρκεια αλλά και η ρευστότητα των τραπεζών θα βελτιωθεί.

Ο τρόπος της Ισλανδίας
Η Ισλανδία αντιμετώπισε τους δανειολήπτες αυτούς ως λογικούς δανειολήπτες κι όχι ως μπαταχτσήδες. Και δικαιώθηκε. Δεν ξέρουμε πώς θα αντιμετωπίσουν οι ελληνικές τράπεζες τους έλληνες δανειολήπτες. Πέραν της διαπιστωμένης πρόθεσης να χρησιμοποιήσουν και το υπερόπλο της μερικής διαγραφής χρέους, δεν γνωρίζουμε τις προθέσεις τους. Οι αναδιαρθρώσεις των δανείων θα προκύψουν κατόπιν διμερών διαπραγματεύσεων μεταξύ πιστωτικών ιδρυμάτων και δανειοληπτών. Κι εδώ ελλοχεύει πάντα ο κίνδυνος και η προσδοκία της διακριτικής μεταχείρισης. Ειδικά σε μια χώρα όπου κυριαρχεί η καχυποψία και η εμπιστοσύνη είναι το κύριο ζητούμενο σε κάθε πεδίο της δημόσιας ζωής. Πιστεύω, λοιπόν, πως ο τρόπος που χρησιμοποίησε η Ισλανδία για την αναδιάρθρωση των στεγαστικών δανείων είναι ιδανικός. Ταιριάζει απόλυτα στην ιδιομορφία της Ελλάδας και θα μπορούσε να αποδειχτεί πιο αποτελεσματικός.

Στην Ισλανδία, για ένα συγκεκριμένο χρονικό διάστημα, προσφέρθηκε σε όλους τους επιλέξιμους δανειολήπτες στεγαστικών δανείων μια ελάφρυνση χρέους με τα ίδια ακριβώς χαρακτηριστικά για όλους. Σε όλους τους μη ενήμερους δανειολήπτες με στεγαστικό δάνειο, το ύψος του οποίου ξεπερνούσε την τρέχουσα εμπορική αξία του ακινήτου, μειώθηκε η αξία του δανείου στο 110% της αξίας του ακινήτου (LTV=110%). Αυτή ήταν η συνταγή της Ισλανδίας. Γρήγορη, διαφανής, ισότιμη και λειτουργική λύση. Και η στόχευση ξεκάθαρη: να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα ότι πάρα πολλοί δανειολήπτες δεν είχαν κίνητρο, δεν είχε νόημα να αποπληρώνουν το στεγαστικό τους λόγω της αρνητικής καθαρής αξίας των ακινήτων τους. Η Ισλανδία υιοθέτησε καθολική λύση, για όλους -αυτή διασφαλίζει τη διαφάνεια και τη μεγαλύτερη λειτουργικότητα. Και σχεδίασε ένα απλό, λογικό και δίκαιο εργαλείο αναδιάρθρωσης. Η συγκεκριμένη μεθόδευση μπορεί να αποφέρει πολύ γρηγορότερα αποτελέσματα από τις διμερείς διαπραγματεύσεις μεταξύ δανειολήπτη και πιστωτικών ιδρυμάτων. Στην περίπτωσή μας μάλιστα θα άρει δύο θεμελιώδη εμπόδια που θα καθυστερήσουν και θα ακυρώσουν πολλούς διακανονισμούς: την καθολική έλλειψη εμπιστοσύνης των πολιτών προς τις τράπεζες και την κουλτούρα της αναβλητικότητας στις πληρωμές.

Πολλοί δανειολήπτες δεν θα συναινέσουν σε μια εύλογη λύση καθώς θα σκέφτονται καχύποπτα πως η τράπεζα έδωσε ή θα δώσει καλύτερο πακέτο σε άλλους. Θα αναβάλλουν το συμβιβασμό, γιατί,  όπως διδαχτήκαμε εδώ και δεκαετίες, όποιος δεν πληρώνει σήμερα θα έχει την ευκαιρία αύριο να πληρώσει λιγότερα μέσω μιας ρύθμισης.  Στην περίπτωση της Ελλάδας, είναι σίγουρο πως στις διμερείς διαπραγματεύσεις οι τράπεζες θα προσφέρουν σε κάποιους πελάτες λύσεις παρόμοιες με αυτήν που προτείνουμε. Γιατί όχι σε όλους; Γιατί δεν το κάνουμε μαζικά, γρήγορα, αποτελεσματικά, διάφανα όπως η Ισλανδία; Γιατί χρειάζεται κάθε φορά να ανακαλύπτουμε  τον τροχό;


Disclaimer
Το άρθρο αυτό περιγράφει την ορθή -κατά το συντάκτη του- μέθοδο διαχείρισης ενός υποσυνόλου των κόκκινων στεγαστικών δανείων. Δεν είναι παρά μια πρόταση, μπορεί να είναι λάθος, μπορεί να είναι σωστή. Οπωσδήποτε πάντως, ακόμη κι αν είναι σωστή, θα ήταν πολύ κακή ιδέα εκ μέρους ενός συνεπούς δανειολήπτη να αλλάξει στρατηγική βασισμένος στην υπόθεση πως στη χώρα μας μια ιδέα θα υλοποιηθεί μόνο και μόνο επειδή είναι λειτουργική. Μέγα λάθος! 


Το άρθρο δημοσιεύτηκε στο Protagon στις 24/10/2016

Δεν υπάρχουν σχόλια:

Δημοσίευση σχολίου